Arbitration clause not enforceable if the main instrument is not duly stamped: Supreme Court

Case Covered:

M/S DHARMARATNAKARA RAI BAHADUR 

Versus

M/S BHASKAR RAJU & BROTHERS  & ORS. 

Read the full text of the case here.

Facts of the case:

The facts, in brief, giving rise to the present appeal are as under:

The appellant No.1 is a registered Charitable Trust. The rest of the appellants are Trustees of the appellant No.1 – Trust. The appellant No.1 – Trust desired to develop the land owned by it and construct a multi­purpose community hall with an office complex.  

As such, the respondent No.1 offered to develop the said property and also to renovate the   Samadhi of the founder of the Trust existing on the said piece of land. Negotiations were held between the appellant No.1 – Trust and the respondent No.1.  

As an outcome of the negotiations, a lease deed was executed between the appellant   No.1   ­Trust   and the respondent No.1 – lessee for a period of 38 years.  As per the said lease deed,   the respondent   No.1   –   lessee was required to pay an amount of Rs.55,00,000/­ (Rupees Fifty-five lakh only) as an interest-free deposit, which was to be refunded to it at the end of the period of 38 years if the lease was not extended between the parties.   As per the terms of the said lease deed, a certain monthly ground rent was also required to be paid by the respondent No.1 – lessee to the appellant No.1 ­Trust.  As per the said lease deed,   the respondent   No.1   –   lessee was to construct a multi­purpose auditorium with a minimum seating capacity of one thousand persons. The said auditorium was to be used for marriages, etc. together with dining hall, kitchen, guest rooms, etc.   The respondent No.1 – lessee had also undertaken to obtain vacant possession of property mentioned in Schedule ‘B’ subject to all co­operations being extended to it, by the lessor for ejectment of the existing tenants of the lessor.  The said lease deed was executed on 31.5.1996 on the basis of the resolution of the appellant No.1 – Trust dated 30.4.1996. 

Observations of the court:

In that view of the matter, the submission made by Shri Balaji Srinivasan, learned counsel for the respondents, that the agreement was to be registered only after all the tenants were evicted and the building plans were sanctioned is not supported by any of the terms in the lease deed dated 12.3.1997.  

In that view of the matter, we find, that the High Court has totally erred in relying on the lease deed dated 12.3.1997, which was found to be insufficiently stamped and brushing aside the report of the Registrar (Judicial) when the respondents had failed to pay the insufficient stamp duty and penalty as determined by the Registrar (Judicial) of the High Court of Karnataka.  

As a result, the appeal is allowed.   The impugned judgment and order dated 1.12.2014 passed by the High Court of Karnataka in CMP No.167 of 2013 are quashed and set aside. The petition/application filed by the respondents under Section 11 of the Arbitration Act is rejected.  There shall be no order as to costs.  

Download the copy: